Перепланировка квартиры: проведение работ и составление проекта перепланировки

Во многих случаях стандартная планировка квартиры может быть не слишком удобной из-за неудачного расположения комнат, их формы или каких-либо других проблем. Неудивительно, что многие стремятся изменить планировку, чтобы сделать квартиру более уютной или увеличить визуально. Но перепланировка – это не только создание комфортных условий, но и решение очень сложной инженерной задачи, которая по силам только профессионалам. Ведь ошибки при реконструкции могут привести к непредсказуемым и даже опасным последствиям, вплоть до разрушения квартиры или дома. Давайте рассмотрим, какие меры следует предпринять, чтобы провести перепланировку квартиры.

Перепланировка квартиры по согласованному проекту

Перепланировка – это изменение расположения и размера комнат и других помещений в квартире в соответствии с потребностями жителей. Она проводится в ряде случаев:

• Комнаты имеют неудачную форму.
• Размеры комнат не соответствуют потребностям семьи.
• Необходимо объединить две квартиры в одну.
• Необходимо разделить квартиру на две.

В этих случаях возникает потребность изменить форму и расположение стен, создать новые комнаты или, наоборот, объединить имеющиеся в единое пространство. Независимо от намерений, перепланировка должна осуществляться с учетом распределения нагрузок на стены. К решению этой проблемы всегда следует относиться серьезно, особенно если речь идет о многоэтажном здании.

Дело в том, что в многоэтажных домах стены комнат часто являются несущими. В случае повреждения целостности такой стены, нарушается распределение нагрузок на стены во всем доме. Именно поэтому важно определить, какие стены являются несущими, а какие – внутренними перегородками.

Чаще всего уменьшение прочности конструкции не сразу приводит к каким-либо критическим повреждениям. Но если перепланировки проводятся во многих квартирах, нарушение целостности стает всё более серьезным и, со временем, уменьшает прочность конструкции дома.

И даже при незначительных внешних воздействиях, таких как небольшое землетрясение, это может повлечь за собой обрушение строения.

Критические нарушения прочности могут привести к разрушениям даже без каких-либо внешних воздействий. Особенно, если неправильная перепланировка проводится на нижних этажах здания. Известно немало случаев, когда квартиры на первых этажах были переделаны в магазины путём удаления стен между комнатами. Именно такая незаконная перепланировка может привести к разрушению дома.

Поэтому при необходимости перепланировки квартиры следует обращаться к тем, кто сможет рассчитать и провести безопасные изменения.

Наиболее эффективным решением будет сотрудничество с профильными архитектурными и строительными компаниями, которые специализируются на проектах перепланировки квартир, сборе необходимой документации для их согласования, проведении работ по безопасным перепланировкам.

В настоящее время в стране имеется огромное количество незаконно перепланированных квартир, которые были перестроены без проектов со специальными расчетами. Поэтому можно считать, что жилой фонд во многом испорчен такой деятельностью незадачливых владельцев недвижимости и находится в критическом состоянии из-за нарушений целостности конструкций.

Особенности законодательства

С учетом всех возможных рисков и нагрузок на конструкцию, в настоящее время разработаны строгие требования относительно того, какие перепланировки допустимы, а какие – категорически запрещены в соответствии с Жилищным кодексом.

• В первую очередь, запрещается разрушать несущие (капитальные) стены, а также – нарушать их целостность без компенсации прочности. Ведь в этом случае, разрушение несущих стен негативно повлияет на прочность конструкции дома и может привести к аварийным ситуациям. Во многих квартирах, особенно старой застройки советских времен, несущими являются перегородки между комнатами. Поэтому самостоятельная перепланировка хрущевки или расширение комнат могут оказаться большой проблемой.
• Следующий запрет – перемещение ванных комнат и санузла. Размещение ванных, душевых кабинок и туалетов над кухнями и жилыми помещениями противоречит закону. Также, ни в коем случае нельзя расширять площадь ванной или туалета за счет коридора между ними, поскольку такое перемещение потребует переноса всех коммуникаций, смещения труб канализации и водоснабжения. Это может привести к нарушению работы вентиляции, канализации и многих других систем во всем доме.
• Очень жесткие требования устанавливаются относительно помещений, к которым подведен газ. Запрещается изменять конфигурацию таких помещений, соединять кухню с комнатой и создавать какие-либо отверстия в стенах. Более того, регламентируется даже количество конфорок на определенный метраж кухни. Это связано с продуктами сгорания, которые выделяются при работе конфорок. Важно установить то количество, при котором гарантируется безопасность использования горелок. Например, в маленьких кухнях, таких как в хрущевках, запрещается устанавливать плиты с более, чем тремя конфорками.
• Запрещается объединять комнату или кухню с балконом, если внешние стены являются несущими. Вынесение на балкон батарей водяного отопления не допускается из-за риска их замерзания и нарушения  теплоснабжения всего дома.
• Еще один, правда, уже довольно странный и спорный запрет – это запрещение создания комнаты без источника естественного света, то есть без окна. Например, нельзя оформить рабочий кабинет в глубине какой-нибудь из комнат.

Ряд других вариантов перепланировки иногда удается узаконить через суд. Часто суд выполняет функции органов, которые отвечают за разработку и оформление перепланировок, и выдает решение в каждом конкретном случае. К незначительным перепланировкам, которые можно узаконить в суде, можно отнести:

• Изменение структуры перегородок.
• Установка дополнительных дверей в перегородки.
• Другие незначительные изменения, которые не угрожают целостности конструкции.

Давайте разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, если реконструкция уже проведена без документов, разрешающих такие работы. Сделать это можно, только собрав весь пакет документов и заручившись выводами экспертов.

Незаконная перепланировка влечет за собой жесткие санкции – от больших денежных штрафов и до принудительной продажи квартиры с аукциона.

Человек, который провел работы по изменению конструкции комнаты без надлежащего разрешения, становится заложником ситуации. Он не может продать квартиру и постоянно находится под угрозой санкций. К тому же, от него могут потребовать восстановить квартиру в том виде, в каком она была до проведения работ.

Читайте также: Строительство жилых домов в России: практика и особенности законодательства

Лучшая защита – согласование перепланировки

Запрещение несогласованных перепланировок – это необходимая мера для обеспечения безопасности строений. Поэтому все нарушения при проведении перепланировки преследуются в соответствии с законодательством. Незаконно перепланированную квартиру невозможно продать, купить, и даже сложно официально сдать в аренду.

Ввиду этого, если необходимо переделать жилье или офис, самым надежным путем будет согласование перепланировки квартиры. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая специализируется на разработке проектов перепланировки и работает с государственными органами, чтобы согласовать всю документацию по такому строительству.

Это наиболее удобный и безопасный вариант, поскольку проект перепланировки разрабатывается профессионалами.

Такие специалисты обладают всеми необходимыми знаниями относительно рисков, способов обеспечения безопасности при реконструкции и нюансов законодательства. Кроме того, обращение к этим организациям существенно упрощает весь процесс, поскольку от заказчика не требуется никаких усилий по сбору документов и посещению целого ряда инстанций.

Весь пакет документов полностью подготавливает компания-разработчик.

Полный список документов для получения разрешения на перепланировку:

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Поэтажный план дома.
• Экспликация до и после перепланировки.
• Заключение Роспотребнадзора.
• Заключение санэпидемстанции.
• Заключение архитектурно-планировочного управления.
• Заключение пожарного надзора.

Также могут потребоваться:

• Договор с проектной организацией.
• Проект перепланировки.

Это полный пакет документов, которые позволяют законным образом начать перепланировку. Если она проведена без предварительного согласования, такой пакет будет нужен и для того, чтобы ее узаконить.

Давайте рассмотрим, как узаконить перепланировку, которая уже проведена. Отметим, что это сделать гораздо сложнее, чем получить разрешение на перепланировку. Для этого необходимо собрать все перечисленные документы, начиная от технического паспорта квартиры и поэтажного плана дома до документов на право собственности.

Затем следует обратиться в муниципальные органы, чтобы получить законное подтверждение переделки. Если это не удается – придется обращаться в суд.

Судебные решения далеко не всегда оказываются положительными. Нередко даже незначительные изменения признаются незаконными. За них требуют заплатить штраф и/или устранить их.

Следует отметить, что перепланировка, не имеющая согласования, является существенной проблемой при продаже квартиры. Владелец должен узаконить все изменения в конструкции, поскольку, в противном случае, ответственность за перепланировку будет перенесена на покупателя. В этой ситуации цена квартиры существенно снижается.

Выбор строительной компании

Следующим этапом после создания проекта перепланировки и его согласования является выбор строительной компании и составление сметы на проведение работ.

Рекомендуется выбирать строительно-ремонтные компании, которые ориентируются именно на проведение перепланировок. Надежнее всего будет обратиться к тем, кто имеет достаточный опыт, а также хорошо зарекомендовал себя при проведении работ такого характера.

Сотрудничество со строительно-ремонтными компаниями служит своего рода гарантией качественного ремонта и заметно облегчает процесс получения документов на квартиру после перепланировки.

Перед тем, как приступить к реконструкции, составляется специальная смета с учетом стоимости работ и материалов. Дело в том, что многие компании предлагают свои материалы, цены на которые сопоставимы со средними розничными. При этом, компания, предоставляющая свои ресурсы, гарантирует их качество.

В случае, если материалы оказываются некондиционными и раньше времени приходят в негодность, такая компания должна возместить убытки и переделать некачественно выполненные работы. При этом, она должна предоставить все необходимые материалы, не взимая при этом дополнительную плату с заказчика.

Помимо сметы, желательно также составить график работы с учетом количества привлеченных специалистов. Это позволяет контролировать работу подрядчика и организует его команду.

Следует учитывать, что перепланировка однокомнатной квартиры направлена, как правило, на увеличение свободного пространства, и часто оказывается относительно малозатратной и быстрой из-за небольших объемов работ. В то время как перепланировка двухкомнатной квартиры – это оптимизация ее структуры.

Здесь могут потребоваться гораздо более сложные инженерные и дизайнерские решения. На такие работы может понадобиться намного больше времени и материалов.

Этапы перепланировки

После получения всех разрешительных документов, составления проекта и разработки дизайна, наступает время проведения работ по перепланировке.

Дальнейшие действия по проведению работ можно разделить на три основных этапа. Первый этап – перенос перегородок и создание отверстий под новые двери или другие конструктивные детали. На этой стадии проводится:

• Демонтаж старых перегородок.
• Уборка и вывоз образовавшихся обломков.
• Установка новых перегородок.
• Создание цементной стяжки.
• Монтаж электропроводки.

Также, проводится и коррекция погрешностей, а именно – выравнивание стен и потолка. Затем, осуществляется установка окон и систем вентиляции, поскольку для них нередко необходима прокладка дополнительных коммуникаций. В случае, если планом предполагаются изменения в зоне ванной комнаты и туалета, следует обеспечить гидроизоляцию пола и проведение сантехнических работ.

На втором этапе проводятся окончательные электротехнические работы и работы в сантехнической зоне:

• Устанавливаются распределительные коробки.
• Устанавливается ванна, раковина, унитаз и другие сантехнические узлы.
• После выравнивания стен в отведенных местах проводятся плиточные работы.

На третьем этапе проводятся все косметические работы, благодаря которым квартира приобретает жилой вид:

• Окончательно выравниваются и шпаклюются неровные поверхности.
• Проводятся малярные работы.
• Укладывается напольное покрытие.
• На стены наклеиваются обои.
• Устанавливается электрофурнитура.
• Устанавливаются двери.

После этого необходимо осуществить уборку квартиры и дальнейшие дизайнерские работы, связанные с размещением мебели и обеспечением комфортного пространства.

Рекомендуется доверить разработку дизайн-проекта профессиональным дизайнерам. Это позволит оформить помещение в едином стиле с максимальным уровнем комфорта и эргономичности.

Шумоизоляция, гидроизоляция, пожароизоляция

При перепланировке квартиры очень важно соблюдать все правила безопасности и нюансы изоляционных технологий. Одной из самых важных установок является поддержка прочности капитальных стен. Ни в коем случае нельзя нарушать целостность этой конструкции. Но, если решение об изменениях капитальных стен принимается при создании плана, то все остальное – дело рук строительной компании.

Речь идет о строгом соблюдении технологий, которые гарантируют комфорт и безопасность как жителям квартиры, так и соседям.

В первую очередь, следует помнить, что на законодательном уровне запрещается разрушение шумоизолирующего слоя между этажами при создании стяжки. Из-за чрезмерного шума это может привести к большим проблемам у тех, кто живет этажом ниже. Именно поэтому во всех случаях необходимо использовать звукоизоляцию.

Звукоизоляция также необходима при возведении перегородок, иначе даже малейшие звуки будут слышны в соседней комнате. Для создания надежной шумоизоляции используются материалы, которые хорошо глушат звук. Например, минеральная вата с повышенным шумоподавляющим эффектом.

Еще важнее обеспечить хорошую гидроизоляцию. При изменениях конструкции в ванной комнате и туалете нарушается влагоизоляция, которая была выполнена изначально при строительстве дома. Поэтому она подлежит обязательному восстановлению, чтобы избежать протечек не только при попадании воды на пол, но и при повреждениях сантехнического оборудования.

Технологию гидроизоляции выбирает строительная компания в зависимости от того, насколько изменяется структура ванной комнаты, душевой или туалета, и насколько мощный слой изоляции потребуется. Так, например, при установке бассейна вместо ванны гидроизоляцию необходимо значительно усиливать, одновременно учитывая и увеличенные нагрузки на перекрытия.

Наиболее важным для безопасности жителей является соблюдение мер пожарной безопасности. Горючие материалы, которые используются при строительстве, должны быть отделены от жилого помещения щитом из негорючих веществ. К сожалению, отказаться от горючих материалов часто не удается, поэтому требуется эффективная термоизоляция.

Следует также убедиться в том, чтобы вся проводка была надежно отделена негорючими прокладками от горючих материалов. Со временем проводка теряет в надежности и может, в какой-то момент, стать причиной пожара, если такие действия не будут предприняты.

При оформлении квартиры дизайнером следует обратить внимание, чтобы используемые материалы были максимально негорючими. Поскольку многие современные материалы при высоких температурах плавятся или горят, выделяя токсические вещества.

Из-за них возгорание или пожар может оказаться гораздо опаснее – за счёт выделения опасных продуктов горения. Ввиду этого, необходимо отказаться от легковоспламеняющихся и «дымных» материалов при создании навесных потолков, отделке перегородок или других дизайнерских решений. Для уменьшения горючести можно также обработать их специальным материалами.

Читайте также: Гидроизоляция фундамента — почему она важна при строительстве дома

Установка новых перегородок: типы и материалы

Как правило, основой перепланировки является возведение новых перегородок после демонтажа старых. Давайте рассмотрим, на каких же перегородках стоит остановиться.

Обратите внимание на капитальную перегородку, которую возводят из кирпича или газобетона. Такие перегородки делаются «на века», то есть они не подлежат быстрому демонтажу при последующих перепланировках. Однако их не стоит использовать, если мощность перекрытий не соответствует таким нагрузкам.

Возможность их установки определят специалисты, которые разрабатывают проект перепланировки квартиры.

Возможности возведения легких перегородок гораздо шире. Их изготавливают по каркасной технологии и звукоизолируют. Они обеспечивают не менее эффективное разделение пространства, чем тяжелые. При этом, перегородки такого типа не создают дополнительные весовые нагрузки, которые недопустимы в данном архитектурном сооружении.

Легкие перегородки изготавливаются из дерева или некоторых современных материалов. Для обеспечения звукоизоляции, с каждой стороны используется обшивка из двух слоев ГКЛ, между которыми помещается минеральная вата с повышенными звукоизоляционными свойствами.

Капитальные перегородки из тяжелых материалов рекомендуется использовать, если требуется очень эффективная гидроизоляция, а также – чтобы отгородить такие помещения, как ванная, туалет, кухня (если она отделяется). Это необходимо для того, чтобы обеспечить максимальную влагостойкость перегородки и создать надежную изоляцию.

При производстве ванных перегородок лучше использовать следующие материалы:

• Кирпич.
• Бетон.
• Стеклобетон.
• Пенобетон.

Газобетон в ванных применять нежелательно, поскольку он легко поглощает влагу и способствует отсыреванию всего помещения. Его можно использовать только для очень мощной влагозащитной облицовки.

В ряде случаев также применяются стеклоблоки – в таких помещениях, как коридоры возле лестниц (если речь идет о двухуровневых квартирах) или в холлах в глубине квартиры.

Работы с капитальными стенами требуют особой аккуратности. В них допускается проделывание отверстий, но обязательно требуется укрепление конструкции. Также следует установить дополнительные ригели, или же укрепить проем пилонами или колоннами. Любое решение при проектировании изменений в конструкцию комнаты принимается только после архитектурных расчетов.

Сохранение тепла в помещении

Из-за роста цен на энергоносители и повышения тарифов на обогрев квартиры спрос на эффективную термоизоляцию постоянно растет. Во многих зданиях, особенно панельных домах, защита такого типа крайне неудовлетворительна.

Поэтому во время перепланировки квартиры рекомендуется включить в проект и улучшение теплоизоляции, чтобы повысить температуру в квартире без дополнительных затрат на обогрев.

Для этого, необходимо утеплить внешние стены, поставить стеклопакеты на окна, а также установить качественные двери. На верхних этажах, которые расположены рядом с чердаками, утеплять приходится не только стены, но и потолки. Помните, что план ремонтных работ также должен предусматривать проведение таких процедур.

Читайте также: Утепление фундамента изнутри и снаружи: материалы, методы и технологии

Перепланировка «Light» как альтернативный вариант

Иногда владельцы проводят перепланировку квартиры без острой необходимости. Это часто приводит к большим материальным затратам и дискомфорту во время проведения таких работ, а также занимает много времени.

Следует отметить, что неудобства в помещении часто вызваны не ограниченным пространством, а неправильным распределением функциональных зон в квартире и неудачным оформлением интерьера. В таком случае, перепланировка, скорее всего, не принесет желаемого результата из-за того, что пространство квартиры снова будет использоваться неэффективно.

В качестве альтернативы, следует прибегнуть к упрощенному варианту перепланировки, который не требует ни оформления множества документов, ни масштабных строительных работ. Речь идет о создании комфортной эргономичной среды благодаря перераспределению пространства различных функциональных зон квартиры.

Исключительно благодаря правильному распределению и обеспечению функциональности пространства в вашем доме можно добиться желаемого эффекта. Чтобы превратить даже самую стандартную и не очень удобную квартиру в комфортное помещение, профессиональные дизайнеры используют следующие решения:

• Замена мебели.
• Изменение ее расположения.
• Расчет эргономичности.

Что же касается освещенности или ощущения тесноты, профессиональные дизайнерские решения также могут оказаться весьма полезными. Они позволяют визуально сделать помещение более просторным, светлым или затемненным без значительных вложений и проведения серьезных работ по реконструкции.

Заключение

В этой статье мы узнали, что непрофессионально выполненная перепланировка может повлечь за собой огромное количество проблем как для владельца квартиры, так и для всех жителей дома.

Чтобы реконструкция была по-настоящему комфортной, безопасной и законной, необходимо получить официальное разрешение на перепланировку. Разработку проекта следует поручить профессионалам из проектных фирм, которые специализируются на перепланировке. А сами работы должны проводиться мастерами строительно-ремонтных компаний.

Перепланировка квартиры – это отличное решение проблемы использования функциональных зон и доступного пространства. С целью проведения качественных работ, рекомендуется сотрудничать с профессионалами, поскольку экономия при самостоятельной перепланировке является мнимой.

Именно таким образом, вы сможете избежать огромных штрафов и рисков, связанных с потерей квартиры или снижением ее цены при продаже.