Объект незавершенного строительства: как определить правовой статус и оформить в собственность

Что такое объект незавершенного строительства или «недострой» на бытовом уровне знают многие. Однако в законе нет четкого определения. Отсюда – масса сложностей, с которыми ежедневно сталкиваются юристы, правоведы и экономисты. Как определить статус незавершенного объекта и пройти регистрацию без лишних проволочек?

Что такое объект незавершенного строительства?

Напомним, что на сегодняшний день существуют различные виды строительства:

• промышленное;
• сельское;
• объекты строительства соцкультбыта;
• жилищное строительство (долевое строительство жилых домов, строительство индивидуальных жилых домов и так далее).

В настоящей статье предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что собой представляет объект незавершенного строительства (ОНС), каковы критерии отнесения данных объектов к недвижимости, что представляет собой регистрация объекта незавершенного строительства и так далее.

Объект незавершенного строительства: немного истории

Вспоминая времена Советского Союза, хотелось бы отметить, что такое явление, как незавершённое строительство в народе называли «долгостроем». После распада СССР период перестройки не смог решить вопросы долгостроев, а только их усугубил.

Россия стала жить и развиваться в новых условиях, при которых проведённая приватизация и рыночные отношения стали основными критериями в развитии новой экономики, промышленности, производства. Еще долго можно было лицезреть то брошенные, то недостроенные здания или сооружения.

Но время двигалось вперед, развитие новой России набирало обороты. Так, существующие рыночные отношения в сферах деятельности человека требовали неотлагательно приступить к решению насущных вопросов, связанных с незавершённым строительством. Этот процесс происходит и по сей день.

В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, выступающий предметом строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Подобное можно увидеть, например, при долевом строительстве жилого дома – эти печальные истории широко известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.

Как появляется объект незавершенного строительства?

Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные. И приостановка может быть на разном этапе: от закладки фундамента до установки кровли.

Объединяет все эти случи одно: строительный объект ещё не закончен, то есть, не введен в эксплуатацию.

Обращаем внимание, что среди причин, побудивших нас к более детальному рассмотрению вышеназванного вопроса, можно выделить следующие:

1. На протяжении ряда лет в правовом поле объект незавершенного строительства будто бы не существовал. Вопрос носил только дискуссионный характер. Большие пробелы в законодательстве, несовершенство юридической системы применительно к объектам незавершенного строительства, – все это негативно сказывалось на стабильности отрасли и жизни общества в целом.
2. Объект незавершенного строительства как явление стал проблемой общества достаточно давно. Количество споров в отношении ОНС неуклонно росло, а законодательство не только не замечало этого процесса, но и не предпринимало никаких шагов для устранения возникающих противоречий. Рассматривая споры, суды фактически вынуждены были сами, в самостоятельном режиме, разрабатывать правовой статус под каждый объект незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
3. Владельцам необходимо осуществить регистрацию права собственности на недвижимый объект еще до окончания его строительства. Объясняется это только тем, что после регистрации права собственности на недвижимый объект, собственники имеют полное право распоряжаться своим имуществом, одним словом, либо продать его, либо подарить, либо обменять и многое другое.

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения.

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

• объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
• индивидуальная определенность объекта;
• процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС).

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства.

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

• термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
• единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации.

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

• либо приостановлены,
• либо осуществляются,
• либо заморожены,
• либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

• интенсивность освоения участков под строительство;
• сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
• объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
• готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация.

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Можно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:

• получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
• прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
• консервация строительного объекта;
• соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
• приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
• государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

1. Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

2. Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

3. Форма собственности

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

4. Степень готовности

Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).

5. Стадия выполнения проектных циклов

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

6. Степень потребности в инвестициях

Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).

7. Виды выполняемых работ

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

В принципе, вышеназванные признаки описывают только квалифицирующую составляющую определения ОНС, так как включают в себя технико-юридическое содержание данного вида объектов, не отвечая при этом на вопрос об их отнесении к категории недвижимости именно с правовой точки зрения.

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Читайте также: Исполнительная документация: правильный подход финансы бережет

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем:

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

• заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
• документ, удостоверяющий личность;
• квитанция об уплате госпошлины;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
• разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
• описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

• получения техпаспорта в БТИ;
• наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
• кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
• наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

• документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
• решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
• план объекта незавершенного строительства;
• проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
• документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги.

Регистрация объекта незавершенного строительства

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

• провести техническую инвентаризацию объекта;
• получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

Что нужно сделать для регистрации?

Согласно закону «О долевом строительстве», застройщик должен осуществить регистрацию объекта до поступления в соответствующие органы взыскания о залоге. Поэтому процесс регистрации начинается с написания собственником заявления о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Помимо этого, потребуются также следующие документы:

• платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• техническая документация по проекту;
• сведения, характеризующая стадию готовности объекта недвижимости;
• документация, гарантирующая отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

Кроме того, застройщик представляет документы, которые подтверждают факт отсутствия в деле интересов третьих лиц.

И нельзя забывать, что органы государственной регистрации не осуществляют оформление самовольных построек. Самовольной постройкой называют любое сооружение, которое построено на земельном участке, не предназначенном для строительства и без получения всех разрешений на строительство. Либо если объект построен с грубыми нарушениями правил градостроения (ст. 222 ГК РФ).

Заключение

В заключение, ещё раз отметим, что объект незавершенного строительства (ОНС) или незавершённое строительство в целом, представляет собой особый вид недвижимого имущества. Процесс работы с ним требует определенного объема знаний и готовности решать массу формальных вопросов.

Причем, в каждом конкретном случае могут быть свои индивидуальные особенности – универсального алгоритма решения вопросов такого типа на сегодняшний день не существует.

Первостепенная задача государства – устранение пробелов в законодательной базе и проработка регламентов, связанных с такими объектами. Одним словом, необходимо, путем внесения дополнений и поправок в соответствующие статьи Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр., определить сущность термина «объект незавершенного строительства» с последующим отражением данных признаков во всех профильных нормативно-правовых актах.

Работа ведётся в этом направлении на всех уровнях, остается надеяться, что в ближайшем будущем «объект незавершённого строительства» получит корректное и полное определение.

А пока, опираясь на полученную из статьи информацию, следует внимательно анализировать и только тогда приступать к конкретным действиям.