Новое строительство: как заинтересовать инвесторов и сэкономить на работах

Новое строительство требует максимум рациональности и концентрации как от заказчика, так и от исполнителей. И всё же этот процесс не только материальный, но и творческий. Поэтому и подходить к нему нужно соответственно – с холодной рассудительной головой и горячем сердцем.

Новое строительство как двигатель прогресса

Необходимость строительства не обсуждается. Процесс возведения домов был актуален всегда, и наша современность – не исключение. Более того, быстрый рост численности населения, особенно в городах, провоцирует активное развитие строительной сферы. Конечно, все хотят иметь собственное жилище, в котором будет уютно и комфортно. Отсюда и интерес к новому строительству.

Новое строительство оказывает значимую роль на развитие многих других отраслей народного хозяйства:

• металлургическая промышленность;
• добыча полезных ископаемых;
• доставка и перевозка грузов;
• производство строительного оборудования, материалов;
• изготовление строительных материалов и т.д.

Всё это, безусловно, положительно сказывается на экономике: создает рабочие места, обеспечивает занятость десятков тысяч людей. Кроме того, новое строительство меняет привычный облик населенных пунктов – пустыри превращаются в благоустроенные микрорайоны, а на месте ветхих кварталов возводятся ультрасовременные, функциональные и привлекательные сооружения.

Все для удобства людей!

Отсюда можно сделать вывод, что новое строительство – процесс не только материальный, но и созидательный, творческий. Ведь получаемые в результате объекты являются частью нового мира, который мы создаем день ото дня.

Развитие нового строительства и его значение

Минули те времена, когда дома делали из смеси глины и соломы. Развитие человеческого общества положительно отразилось на строительной промышленности. Вместо одноэтажных зданий выросли многоэтажки и небоскребы. Изменились строительные задачи, качество строительных материалов, усовершенствовались технологии выполнения работ.

Еще сравнительно недавно здания выше 500 метров можно было встретить только в фантастических произведениях, а сегодня – это обыденная реальность.

Применение научных разработок позволило освоить новое строительство монолитных зданий и домов с энергосберегающими технологиями, что, в свою очередь, придало изящность и красоту строительным конструкциям, позволило рационально использовать окружающую территорию и бережно относиться к природе и к ресурсам нашей планеты.

Современные технологии строительства настолько шагнули вперёд, что порой приходят мысли о том, как это строится, держится и вообще работает. Красивые производственные здания, стеклянные торговые и развлекательные центры, спортивные объекты, – иногда сложно поверить, что это под силу рукам человеческим.

Конечно, новое строительство нельзя представить без применения современных машин и механизмов, что, в свою очередь, привело к глобальным изменениям в сфере строительного оборудования. Теперь компании не могут полагаться исключительно на физический труд.

Для основательной и надежной работы обязательно используются различного рода устройства. Только так можно успешно строить, добиваться рентабельности и эффективно конкурировать на современном высокотехнологичном строительном рынке.

Подготовка бизнес-плана нового строительства

Можно долго обсуждать методы и способы строительства, мечтать и фантазировать, каким оно будет, какое высокотехнологичное оборудование поможет реализовать самые амбициозные строительные проекты, но алгоритм действий при подготовке к новому строительству остается прежним. Речь идет о соблюдении основных этапов процесса, без которых реализация проекта просто невозможна.

Первым делом при подготовке нового строительства разрабатывается бизнес-план. Сразу отметим, что он может быть расширен и оформлен в виде самостоятельного документа (особенно, если проект предусматривает масштабное строительство). Либо может вообще отсутствовать, если заказчик использует исключительно собственные денежные вложения и не видит в этом документе необходимости.

Для чего может понадобиться бизнес-план? С его помощью тщательно выверяется обоснованность нового строительства и предполагаемых затрат. Это особенно актуально, если в процессе потребуется привлечение инвесторов или кредитных средств.

Кроме того, следует проанализировать несколько вариантов доступа к необходимым производственным площадям: аренда, покупка или организация совместного производства. Если изначально не проводить такой анализ, может возникнуть момент, когда энтузиазм инвесторов резко ослабится, и новое строительство превратится в долгострой.

Стоимость строительства на стадии инвестиционного процесса оценивается по укрупненным нормативам, то есть учитывается площадь, необходимая для размещения технологического оборудования, помещения для складов и так далее.

Что влияет на успешное финансирование нового строительства?

Новое строительство предполагает обязательное описание будущего объекта, поскольку инвестор, вкладывающий свои средства, должен понимать, на что он тратится и что получит взамен.

Удобнее всего излагать материал в следующей последовательности:

• состав зданий и сооружений, который показывается на плановой схеме;
• архитектурно-строительные решения, которые показывают использование основных материалов с описанием их качеств и свойств;
• внутриплощадочные и внеплощадочные сети и сооружения;
• водопровод, канализация;
• тепловые сети;
• электрические сети;
• телефонизация и радиофикация.

Каждая из вышепречисленных позиций должна иметь краткую характеристику, определяющую её особенность. Чтобы вызвать доверие к проекту и вселить в инвестора мысль, что новое строительство находится в надёжных руках, стоит представить информационную справку о подрядчике, осуществляющем работы, а также его послужной список.

Проект организации нового строительства (ПОС)

Проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР) составляются с применением новых и прогрессивных инженерных решений, основанных на усовершенствованных методах и формах его организации.

В проекте организации строительства (ПОС) предполагается только указание методов организации строительства. А содержание проектной документации и уровень её детальной разработки зависят от характера строящегося объекта, от сложности условий или методов строительства.

Основные положения проекта организации строительства (ПОС)

Проект организации строительства (ПОС) разрабатывается совместно с подготовкой других частей рабочего проекта (РП). Это необходимо для того, чтобы совместить проектные решения с вопросами организации строительства и производства работ.

Проект организации строительства включает в себя следующие документы:

1. Календарный план строительства

Описывает очередность и сроки строительства объектов, пусковых комплексов и работ подготовительного периода в соответствии с распределением капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ.

2. Строительный генеральный план

Описывает размещение постоянных и временных сооружений, постоянных и временных автомобилей и средств механизации, объектов производственной базы и так далее.

3. Схемы возведения основных зданий и сооружений

Описывают методы производства сложных строительно-монтажных работ.

4. Ведомости объемов работ

Описывают работы по объектам и пусковым комплексам.

5. Графики потребности

Демонстрируют потребности в материалах и конструкциях, машинах и механизмах, а также в рабочих кадрах.

6. Пояснительная записка

Описывается характеристика строительства, обоснованная на необходимости применения методов производства сложных строительно-монтажных работ, потребности в машинах, механизмах, складском хозяйстве, транспортных средствах, энергетических ресурсах, строительных материалах и кадрах.

7. Рекомендации по структуре управления

Показывается набор инвентарных зданий и сооружений, обслуживающих строительство;

8. Основные технико-экономические показатели

Показывается себестоимость строительно-монтажных работ (СМР), стоимость основных производственных фондов и оборотных средств, продолжительность строительства, трудоемкость работ, сравнительная экономическая эффективность вариантов производства работ.

Кроме того, при разработке проекта организации строительства (ПОС) используется в обязательном порядке и типовая проектная документация по организации и производству работ, а именно:

• технологические карты и схемы на отдельные виды работ;
• карты трудовых процессов;
• схемы комплексной механизации;
• эталоны проекта организации строительства и др

Прогрессивный метод организации строительного производства

Как уже отмечалось, в проекте организации строительства (ПОС) описываются методы организации строительства.

Сразу отметим, что самым прогрессивным методом производства на сегодняшний день является поточный метод, сущность которого состоит в организации последовательного, непрерывного и ритмичного цикла строительного производства, что в свою очередь, позволяет эффективно использовать материальные и трудовые ресурсы.

Иными словами, поток или поточный метод подразумевает, что в равные промежутки времени выпускаются определенные объемы строительной продукции, тем самым повышается рентабельность строительства.

При поточном методе организации строительства процесс делится на отдельные составные части и операции, которые выполняются отдельными комплексными бригадами или специализированными звеньями.

Они равномерно передвигаются вдоль всего фронта работ с одного участка (захватки) на другой, при этом на каждом участке последовательно выполняются строительные процессы в строгом соответствии с технологией. В результате, каждая бригада, заканчивая работы на отведенной ей захватке, подготавливает участок для выполнения нового цикла работ следующей бригадой.

Поточный метод организации нового строительства усиливается индустриализацией, когда непрерывный строительный цикл превращается в механизированный процесс поточной сборки зданий и сооружений из строительной продукции или конструкций заводского изготовления.

Читайте также: Строительство домов из кирпича: как осуществить мечту без лишних затрат?

Проект производства работ (ППР)

Сразу оговоримся, что разработка проекта производства работ (ППР) полностью ложится на строительно-монтажную организацию, которая принимает участие в строительном процессе. Данный документ в обязательном порядке согласовывается и утверждается как генеральным подрядчиком, так и субподрядчиком в зависимости от того, кем он разработан.

В состав проекта производства работ (ППР) для строительства объектов в обязательном порядке, должны быть включены:

• календарный план производства работ для несложных объектов;
• комплексный сетевой график для сложных объектов;
• строительный генеральный план;
• график поставки на объект строительных конструкций, материалов и оборудования;
• сводный график потребности в рабочих кадрах и основных строительных машинах и механизмах;
• технологические карты на сложные работы и работы, выполняемые новыми методами (на остальные работы разрабатываются типовые технологические карты, привязанные к объекту и местным условиям);
• карты трудовых процессов;
• мероприятия по технике безопасности;
• краткая пояснительная записка с расчетами материальных ресурсов и обоснованием принятых решений.

Хотелось бы подчеркнуть роль технологической документации по организации труда в бригадах и звеньях. Именно она имеет большое значение для совершенствования строительного процесса, так описывает не только прогрессивные методы и приемы, но и обосновывает необходимость в применении отдельных видов работ.

Проектно-сметная документация (ПСД)

Для чего нужно подготавливать сметную стоимость нового строительства? В первую очередь, для определения:

• объема капительных вложений;
• масштабов финансирования строительства;
• формирования свободных или договорных цен на строительные материалы, машины и механизмы;
• для осуществления расчетов на выполненные подрядные строительно-монтажные работы и т.д.

Кроме того, она является базой для определения балансовой стоимости вводимых в эксплуатацию основных фондов построенных объектов и способа хозяйственной деятельности строительно-монтажных компаний. О какой именно хозяйственной деятельности идет речь?

• строительные работы;
• работы по монтажу оборудования, то есть монтажные работы;
• затраты на приобретение или изготовление основного и вспомогательного технологического оборудования, мебели и инвентаря;
• проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы;
• подготовка эксплуатационных кадров;
• содержание службы заказчика-застройщика и так далее.

Содержание проектно-сметной документации (ПСД)

Наличие проектно-сметной документации (ПСД) является не менее важным атрибутом в строительном процессе. Данная документация разрабатывается для определения сметной стоимости проектируемых зданий или их очередей. Иными словами, в процессе ПСД рассчитывается полная стоимость нового строительства.

Проектно-сметная документация нового строительства состоит из следующих разделов:

Содержание рабочего проекта:

• сводный сметный расчет;
• сводка затрат;
• объектные и локальные сметы;
• сметы на проектные и изыскательские работы.

Содержание рабочей документации:

1. объектные сметы;
2. локальные сметы.

Виды сметной документации

Давайте разберемся с такими понятиями как сводный сметный расчёт, объектные или локальные сметы в новом строительстве. Для чего мы это делаем? Умение читать вышеназванные документы определяет финансовую грамотность представителя компании и умение специалиста работать в любых экономических обстоятельствах. Возможно, в будущем мы посвятим данной теме отдельные статьи. Пока ограничимся общими определениями:

• Объектные сметы – это сметы, которые разрабатываются на основании рабочих чертежей с использованием прейскурантов, укрупненных сметных норм, а также укрупненных расценок, привязанных к местным условиям строительства.
• Локальные сметы – это сметы, которые относятся только к отдельным видам строительных и монтажных работ. Расчеты по ним производятся по специальным формам.

Одним словом, смета представляет собой набор обязательных затрат, таких как прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления.

Стоимость прямых затрат складывается из:

• затрат на строительные материалы, в которых также учитываются расходы на их доставку к месту строительства, упаковку, хранение и на погрузочно-разгрузочные работы;
• затрат на основную заработную плату рабочих, участвующих непосредственно в строительном процессе;
• затрат на эксплуатацию машин и механизмов, в которых также учитываются затраты на горюче-смазочные материалы, ремонт и обслуживание машин и механизмов;
• затрат на перебазирование, а также на амортизационные отчисления.

Накладные расходы, в свою очередь, представляют собой:

• расходы на содержание административно-хозяйственного, технического и обслуживающего персонала;
• расходы на содержание вышестоящих организаций;
• расходы на командировочные, расходы на почтово-телеграфные услуги и другие хозяйственные расходы.

Плановые накопления показывают плановую прибыль строительных компаний и организаций, которая, в основном, используется на развитие и совершенствование фирмы, а также на благотворительность.

Сводный сметный расчет (ССР) – стоимость нового строительства

Не менее важным является разработка сводного сметного расчета (ССР), который и определяет стоимость строительства промышленных предприятий, зданий и сооружений.

Сводный сметный расчет (ССР) включает в себя сметы как на отдельные объекты (объектные сметы), так и сметы на отдельные виды работ и затрат (локальные сметы):

• подготовка территории строительства;
• объекты основного производственного назначения;
• объекты подсобного производственного обслуживающего назначения;
• объекты энергетического хозяйства;
• объекты транспортного хозяйства и связи;
• внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газификации;
• благоустройство территории;
• временные здания и сооружения;
• прочие работы и затраты;
• содержание дирекции строящегося предприятия;
• подготовка эксплуатационных кадров;
• проектные и изыскательские работы.

В конце сводного сметного расчета (ССР) отдельными позициями показывают содержание резерва на непредвиденные работы и затраты, а также предусматривают резерв на возвратные суммы, состоящие из следующих статей:

• стоимость амортизации в течение строительства части временных зданий и сооружений за вычетом затрат на капитальный ремонт;
• стоимость временных зданий и сооружений;
• стоимость материалов, полученных от дополнительной добычи (лес, камень, песок и так далее);
• балансовая стоимость оборудования, демонтируемого или используемого в других цехах.

Сводный сметный расчет (ССР) также содержит пояснительную записку, которая отражает данные о способах определения сметной стоимости всего строительного процесса и отдельных видов работ. Там же дается информация о территориальном районе, где осуществляется строительство, о размерах накладных расходов и плановой прибыли и так далее.

Сводный сметный расчет (ССР) помогает определить стоимость нового строительства, а также отражает весь сметный лимит средств, необходимых как для самого строительного процесса, так и для полного завершения работ всех объектов, предусмотренных проектом.

Ценообразование и его особенности в новом строительстве

Переход России на рыночные отношения глобально изменил экономику государства и, безусловно, повлиял на политику ценообразования в области строительства.

Современный механизм ценообразования имеет свои специфические особенности:

Многообразие строительной продукции

Даже типовые проекты имеют свои особенности, поскольку привязаны к определенной местности. Поэтому в разных местах одни и те же объекты будут отличаться в цене.

Продолжительность цикла строительного производства

Данная особенность проявляется в несовпадении проектной цены с фактической из-за существующей инфляции. В итоге, все заинтересованные участники инвестиционного процесса, формируя стоимость объекта нового строительства, обязаны учитывать фактор времени.

Высокий уровень номенклатуры строительных материалов

Данный фактор обязывает систематически отслеживать цены на строительные материалы, анализируя при этом, какое влияние они оказывают на себестоимость проекта, а, следовательно, и на общую стоимость строительства.

Коллективное участие проектировщика, заказчика и подрядчика

Каждый из названных участников строительного рынка отстаивает свои интересы в процессе формирования цены на строительную продукцию. Поэтому окончательная стоимость нового строительства является ничем иным, как согласованной и компромиссной ценой между всеми заинтересованными юридическими лицами.

Заключение

Подводя итоги нашего разговора о новом строительстве, хочется добавить, что значительная часть успеха будущего проекта кроется даже не в стабильном финансировании, а в рациональном, системном подходе к делу и выборе грамотных специалистов.

Умелый проектировщик поможет правильно поставить цель и выбрать средства ее достижения. Профессиональный сметчик – сэкономить без ущерба для процесса. Ответственные строители – сделать работу качественно и в срок.

При этом, последовательное выполнение всех вышеперечисленных мероприятий даёт возможность быстро и эффективно осуществить новое строительство, реализуя все поставленные задачи с минимальными потерями.

Строительство в широком смысле слова – это многогранное и масштабное явление, а новое строительство является лишь одним из его составляющих. Следующие наши статьи будут посвящены другим аспектам: долевое строительство, дачное строительство, жилое строительство, капитальное строительство и т.д. Нам есть, что Вам рассказать!