Долевое строительство: как купить жилье и не стать обманутым дольщиком

Что из себя представляет долевое строительство, чем полезен 214-ФЗ и что необходимо знать для успешного приобретения недвижимости по договору долевого участия? Как не стать обманутым дольщиком? Об этом и многом другом мы расскажем в этой статье.

Из истории долевого строительства

Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы). Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения.

Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.

Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.

Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом.

Рождение долевого строительства

В 1985 году Рауль Альфонсина принял решение, благодаря которому в жизнь стала воплощаться программа под названием «Строительство по справедливости». В соответствии с данной программой было создано специальное общество, которое принимало денежные взносы от граждан, направляемые непосредственно на поддержку строительства жилья застройщиком.

Взамен же население получало квадратные метры жилья, эквивалентность которых соответствовала внесенной сумме.

При этом, осуществленная сделка между гражданами и застройщиком получала регистрацию в виде выдаваемых акций. Накопив их, люди могли получить крышу над головой. Предложенная схема оказалась удобной и доступной.

Благодаря ей простые люди получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Это способствовало росту популярности данной программы и увеличению числа собственников квартир с 2% до 21%.

Долевое строительство в Латинской Америке

Программа «Строительство по справедливости» и положительный опыт, наработанный в долевом строительстве в Аргентине, дал толчок для бурного развития «долевки» других странах континента. В Чили, например, долевое строительства так называемых доходных домов для получения прибыли оказалось очень успешным.

А вот в Сальвадоре инвестиционное строительство и сами инвесторы из-за финансовых махинаций, проводимых под видом долевого строительства, остались и без денежных средств, и без крова.

Долевое строительство по-европейски

Совершенно по-новому и более качественно долевое строительство объектов недвижимости начало развиваться в Великобритании. Благодаря инициативе британских финансовых корпораций эта идея стала широко применяться в Египте, Кувейте и ОАЭ. Именно там многие британские строительные компании осуществляли свою деятельность по возведению разнообразных объектов недвижимости.

На этот раз, британские фирмы пошли своим путём. Они не стали создавать специальные акционерные общества или кооперативы, которые продавали акции, доли или паи. Они сразу стали продавать квадратные метры конкретного будущего жилья, что, в свою очередь, гарантировало окупаемость до начала строительства. Такая схема оказалась успешной и действенной.

Долевое строительство объектов недвижимости

В России вопрос жилья актуален уже не один десяток лет. Купить недвижимость на собственные средства обычным гражданам или представителям рабочего класса практически невозможно. Но существуют различные способы, призванные помочь людям осуществить свою мечту. И наиболее популярный из них – долевое строительство объектов недвижимости.

Что такое долевое строительство домов

И так, долевое строительство в переводе с английского языка означает «строительство по справедливости». По сути, это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участники долевого строительства, или «дольщики») для строительства объектов недвижимости.

После завершения строительства объекта долевое строительство многоквартирных домов получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Далее, застройщик обязан в установленном порядке передать его участникам долевого строительства.

Сегодня фактически все компании, специализирующиеся строительстве многоквартирных домов, широко используют опыт долевого участия. Такая схема даёт возможность в рассрочку расплатиться за жилье ещё до окончания строительства. Кроме того, это очень эффективный способ вложения денежных средств.

Долевое строительство недвижимости в России

В России долевое участие в строительстве получило огромную популярность. Оно считалось не только перспективным, но и очень доступным способом приобретения собственного жилья.

Изначально казалось, что проще и быть не может: человек вкладывает деньги и получает готовое жилье и распоряжается им на свое усмотрение. На практике всё вышло более драматично из-за недобросовестного поведения ряда застройщиков. В результате, родилась такая проблема как обманутые дольщики, число которых росло в геометрической прогрессии.

Конечно, не остались в стороне средства массовой информации, которые регулярно затрагивали данную проблему. Открыто называли имена, фамилии, адреса. Да, это обличало обманщиков. Но также способствовало росту негативных отзывов о самом долевом строительстве.

С одной стороны, успешно работающая схема участия в долевом строительстве за рубежом приносила положительные результаты. С другой стороны, ее аналог – долевое строительство в России, – привело к финансовому краху множество семей.

Дольщики попадали в ловушку из-за предвзятости, жадности и алчности, а также некомпетентности застройщиков, которые неосмотрительно пытались решить возникающие проблемы со строительством за счёт неоправданного привлечения новых дольщиков. Что, в свою очередь, создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Решение пришло со стороны государства. Сейчас поговорим об этом подробнее.

Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ

Чтобы пресечь сложившиеся на практике порочные схемы в сфере долевого строительства, руководством страны были приняты меры. Главным инструментом стал Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу «01» апреля 2005 года.

Его цель – регулировать отношения граждан и юридических лиц с привлечением денежных средств в рамках договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве

Закон о долевом строительстве предусматривает применение договора долевого строительства в установленной форме. Данный документ направлен на защиту прав граждан от непорядочных и безответственных застройщиков.

Чтобы такой договор долевого участия в строительстве получил юридическую силу, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в соответствующих органах государственной власти. 214-ФЗ гласит, что долевой договор или договор долевого участия в строительстве представляют две стороны долевого строительства.

С одной стороны – застройщик, а с другой участник долевого строительства.

То есть, юридическое лицо (застройщик), арендует земельный участок (или оформляет его в собственность), на котором предполагается строительство многоквартирных домов, либо иных объектов недвижимости (за исключением объектов промышленного назначения).

Получив разрешение на строительство, застройщик привлекает участников, которые финансируют долевое строительство.

На основании Федерального Закона об участии в долевом строительстве, участник инвестирует в долевое строительство объектов недвижимости. То есть становиться инвестором. А договор долевого участия в строительстве, по сути, является инвестиционным договором, согласно которому застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после ввода его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства.

Уастник обязуется оплатить утверждённую договором стоимость, прописанных в договоре квадратных метров жилья. И по завершению работ принять построенный объект, если на момент сдачи все условия и требования договора выполнены в надлежащем виде.

Существенные условия и положения договора долевого строительства

214-ФЗ о долевом строительстве обязывает, чтобы договор долевого участия содержал существенные условия (прописываются в договоре), составляющие следующие положения договора:

• объект договора (долевое строительство многоквартирных домов). Согласно проектной документации определяется конкретный объект, который после получения разрешения и ввода в эксплуатацию передаётся участнику долевого строительства;
• срок долевого строительства и срок передачи объекта недвижимости участнику (дольщику) долевого строительства после получения разрешения и ввода его в эксплуатацию;
• долевое строительство цены договора, порядок и сроки её уплаты.

Этапы участия в долевом строительстве по ФЗ-214

Также, очень важно знать, что процедура участия в долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя несколько этапов:

1. во-первых, застройщик приобретает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
2. во-вторых, застройщик подписывает с дольщиками договоры, определяющие долевое участие в строительстве;
3. в-третьих, основываясь на договоре долевого строительства, дольщики оплачивают (обычно, в рассрочку) оговоренную стоимость квартиры;
4. в-четвёртых, после ввода в эксплуатацию объект долевого участия строительстве многоквартирного дома переходит участникам или дольщикам на правах собственности.

Можно с уверенностью сказать, что 214-ФЗ изменил положение дел в лучшую сторону. Но решить проблему до конца не смог. Поэтому застройщики по-прежнему продолжают применять серые схемы обмана дольщиков.

В связи с этим были созданы комитеты и организации, в обязанность которых входит помощь пострадавшим участникам долевого строительства. Кроме того, данные ведомства собирают информацию о каждом новом объекте и регионе, на территории которого осуществляется строительство. Проводимый анализ помогает определять безответственных и недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки участия в долевом строительстве 214-ФЗ

Пару слов о достоинствах и недостатках участия в долевом строительстве по ФЗ-214:

• Строительство с начальной стадии (уровня котлована) даёт возможность приобрести жильё по низкой цене. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию стоимость квадратных метров готового жилья существенно возрастает. Разница иногда составляет до 30%;
• Долевое участие в строительстве многоквартирных домов даёт возможность рассрочки по платежам при покупке квартиры до завершения строительства;
• Договор долевого строительства с застройщиком позволяет зарезервировать свою квартиру, выбрать этаж, расположение окон по сторонам света. Осуществить изменения в геометрии комнат, подводку инженерных коммуникаций и так далее;
• Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На рынке вторичного жилья остается риск вмешательства третьих лиц с законными требованиями на приобретённую недвижимость;
• 214-ФЗ об участии в долевом строительстве запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам;
• Закон о долевом строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых выдано после подписания Закона. Если разрешение на строительство было получено до «01» апреля 2005 года, Закон просто не работает.

Нельзя не отметить тот факт, что доля участия в долевом строительстве, вопреки всем обстоятельствам, очень востребована. И для многих россиян «долевка» остаётся чуть ли не единственной возможностью приобрести собственное жилье.

Закон 214-ФЗ не совершенен и имеет много минусов и нареканий. Поэтому долевое участие в строительстве неоднократно подлежало критике со всех сторон. Эти обстоятельства дали толчок для более тщательных проработок и дополнений.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

1. размера уставного капитала строительных организаций;
2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
3. процесса государственной регистрации документа;
4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

• созданию Государственного компенсационного фонда;
• введению практики по применению счетов эскроу;
• формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний. И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций.

Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков. Его задача – защита интересов дольщиков.

Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

Помощь обманутым дольщикам

По официальным сведениям Правительства, на конец прошлого года в 72 регионах России отмечены проблемные объекты в сфере строительства. Общий объем, указанный в дорожных картах, – 830 объектов. Но это не обязательно 830 домов. Потому что в одном объекте (это одно разрешение на строительство) может числиться и два, и три дома. Представьте себе объем проблемы!

Приятно отметить, что на государственном уровне продолжается работа по поиску оптимальных решений для оказания помощи обманутым дольщикам. Руководство страны ужесточает меры в отношении недобросовестных застройщиков и всесторонне поддерживает участников долевого строительства.

Заключение

Долевое строительство – очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно вывернуть на изнанку. Недобросовестные застройщики, которые намеренно пошли на обман или просто не рассчитали свои силы и решили выкрутиться за счет простых людей. Тем самым серьезно подорвали доверие населения к долевому участию.

Но, к счастью, времена меняются. Все новшества в сфере долевого строительства направлены на повышение надежности рынка недвижимости, создание механизма дополнительной защиты дольщиков от всевозможных рисков незавершенности строительства, на увеличение объема ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно меняются требования по созданию и размеру уставного капитала. Создаётся специальный компенсационный фонд, формируемый на основании взносов застройщиков. Организовывается Единый реестр застройщиков для информационной открытости строителей.

Появилась надежда, что долевое строительство в России все-таки выйдет на цивилизованный, прозрачный уровень строительства. И станет доступнее для многих наших граждан.